주택 임대료 규제 임차인에 도움되나

글쓴이 : 최종찬,  2013-10-11

최근 노령화와 경기침체로 집값이 수년 전에 비해 크게 떨어졌다. 정부의 주택경기 활성화 대책에도 불구하고 과거처럼 크게 오를 것 같지는 않다. 따라서 집을 구매하기보다는 임대하려는 사람이 늘어나고 있고 그 결과 주택 임대료도 지속적으로 상승하고 있다. 주택 임대료의 상승은 집 없는 서민들에게 큰 부담이 되고 있어 임대료 안정이 최근 주택정책의 핵심과제로 떠오르고 있다.

이에 대한 대책으로 야당에서는 임대료 인상률 규제와 일정 기간 임대 기간 보장 등 임차인 보호정책을 강하게 주장하고 있다. 임대료 규제를 받아들이지 않으면 정부가 추진하는 아파트 분양가 상한제와 다주택자 양도세 중과를 폐지하는 대책을 반대하겠다고 한다. 최근 정부가 발표한 주택경기 활성화 대책이 임대료 규제에 발목 잡혀 있는 셈이다.

그러면 임대료 규제가 임차인 보호에 도움이 될 것인가? 결론적으로 임차인을 오히려 어렵게 만들 것이다. 현재는 임대 수요가 공급보다 많아서 임대료가 오르고 있는 실정이다. 예컨대 앞으로 임대료는 소비자 물가상승률 이상 못 올리고 2년간 계약기간이 지난 후 임차인이 원하면 1회에 한해 자동적으로 2년간 연장할 수 있다고 할 때 어떤 현상이 벌어질 것인가.

법을 지키는 순진한(?) 사람들은 앞으로 집값이 오를 전망도 별로 없고 임대해도 수익성이 별로 크지 않으므로 투자 여력이 있어도 집을 사서 임대하려고 하지 않을 것이다. 즉 민간 임대사업자가 줄어들 것이다. 한편 일부 사람들은 2년간 임대료를 소비자물가 상승률 이상 못 올리므로 규제 법률이 시행되기 전에 미리 임대료를 인상할 가능성이 크다. 최근 임대 수요가 많은 상황에서는 임대료를 올려도 임차인은 울며 겨자먹기로 받아들일 수밖에 없을 것이다.

또한 기존 임차인에게 임대료를 갑자기 크게 올릴 경우 법 위반으로 고발당할 염려가 있으므로 기존 임차인은 내보내고 새로운 임차인을 구하려고 할 것이다. 왜냐하면 새로운 임차인과의 임대료 계약은 처음이므로 임대료는 물가상승률 이상으로 올려서는 안 된다는 규제를 피할 수 있기 때문이다.

이와 같이 임대료를 규제하고 임대기간을 보장하는 대책은 외견상 임차인을 보호하는 것 같지만 실질적인 면에서는 임대주택 공급을 줄여 임대료가 오르는 등 임차인을 더욱 어렵게 할 가능성이 크다.

이런 시책은 우리나라에서도 이미 1980년대에 시행한 적이 있다. 그 당시에 위에 언급한 부작용이 나타나 시행이 흐지부지됐다.

반시장적인 정책은 성공하기 어렵다. 물건 가격은 근본적으로 수요와 공급에 의해 결정된다. 무슨 물건이든지 공급이 늘면 가격은 떨어지고 소비자가 유리해진다. 반면에 공급이 줄면 소비자는 불리해지고 공급자가 큰소리치게 된다. 주택임대도 마찬가지다. 임대주택 공급이 늘어나면 임차인은 유리해진다. 임차인 보호를 위해서는 임대주택 공급이 늘어나야 한다. 이를 위해서는 우선 정부에서 저렴한 임대주택 건설을 확대해야 한다. 공공부문에서 임대주택 공급 확대는 재원문제 등으로 한계가 있다. 민간부문의 임대주택 공급을 대폭 늘려야 한다. 그동안은 집값 상승을 기대해 투자한 다주택자가 본의 아니게 임대주택을 많이 공급했는데 앞으로 집값 상승의 기대가 없어져 다주택자가 급속히 줄어들 것이다.

따라서 앞으로는 민간 임대사업을 적극 육성해야 한다. 이런 점에서 다주택자 양도세 중과제도는 폐지돼야 한다. 나아가 민간 임대사업자에게 세금감면, 금융지원 등의 혜택을 줘 임대주택 공급이 늘어나도록 해야 한다. 경제논리를 무시한 인기 영합적인 정책으로 집 없는 서민을 울리는 잘못을 또다시 범하지 않기를 기대한다.

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